Margin Pengembang Rumah Subsidi Kian Tiris: Harga Material Naik 50%, Harga Jual Stagnan
Ada satu hal yang sering terlupakan ketika kita membicarakan rumah subsidi: di balik setiap unit yang dibangun, ada pengembang yang menanggung risiko bisnis yang tidak kecil. Dan saat ini, risiko itu semakin berat.
Wakil Ketua Umum DPP Real Estate Indonesia (REI), Bambang Ekajaya, mengungkapkan bahwa harga jual rumah subsidi belum mengalami penyesuaian selama sekitar dua tahun, yakni sejak 2024 hingga 2026. Di sisi lain, biaya produksi terus merangkak naik. Mulai dari harga material, transportasi, bahan bakar minyak, hingga tenaga kerja.
“Sementara harga jualnya sendiri udah dua tahun ini stagnan, karena dalam dua tahun dari 2024 sampai sekarang itu belum ada peninjauan kembali mengenai harga jualnya. Artinya di satu sisi cost production-nya naik, di sisi lain harganya sudah terpatok supaya mendapatkan subsidi,” ujar Bambang kepada Kontan.co.id.
Angka yang Membuat Pengembang Pusing
Kenaikan biaya konstruksi yang ditanggung pengembang berada di kisaran 15 hingga 20 persen. Lebih mengkhawatirkan lagi, beberapa jenis material konstruksi tercatat mengalami kenaikan harga hingga 50 persen.
Kenaikan ini tidak bisa dihindari. Material konstruksi seperti pasir, batu, semen, dan keramik memiliki bobot besar. Ketika harga BBM naik, biaya transportasi ikut melonjak, dan ujungnya biaya konstruksi ikut terdorong naik.
“Jadi kenaikan BBM itu membuat kenaikan biaya akomodasi atau transportasi kemudian ujungnya membuat kenaikan biaya konstruksinya sendiri,” jelas Bambang.
Margin yang Terus Menyusut
Secara ideal, margin bisnis rumah subsidi berada di kisaran 10 hingga 15 persen. Dengan kenaikan biaya konstruksi yang bisa mencapai 20 persen, ruang keuntungan pengembang menjadi sangat terbatas. Jika harga jual tidak disesuaikan, pengembang praktis bekerja dengan margin yang hampir nol.
Tekanan ini mulai berdampak pada sisi pasokan. Produksi rumah subsidi pada semester I-2026 mengalami penurunan dibanding periode yang sama tahun sebelumnya. Bambang menyebut bahwa penjualan pada 2025 berada di atas 120 ribu unit, sementara pada semester I-2026 hanya sekitar 90 ribu unit. “Jadi turun hampir 25 persen,” terangnya.
Usulan Kenaikan Harga 12 Persen
Melihat tekanan biaya yang semakin berat, REI mengusulkan adanya penyesuaian harga jual rumah subsidi sekitar 12 persen. Usulan ini mempertimbangkan kenaikan biaya konstruksi sekaligus kebutuhan pengembang untuk mempertahankan margin usaha.
Bambang menekankan bahwa penyesuaian harga bukan semata-mata demi keuntungan pengembang. Tanpa margin yang sehat, pengembang akan enggan membangun rumah subsidi, dan pada akhirnya masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang akan dirugikan karena pasokan rumah terjangkau semakin langka.
Daya Beli Masyarakat Juga Jadi Faktor
Namun, penyesuaian harga bukan tanpa dilema. Di sisi lain, daya beli masyarakat juga sedang melemah. Menaikkan harga rumah subsidi di tengah kondisi ekonomi yang belum pulih bisa membuat rumah semakin tidak terjangkau.
REI sendiri mengakui bahwa perlambatan penjualan tidak hanya berkaitan dengan kondisi pengembang. Daya beli masyarakat juga menjadi faktor yang memengaruhi penyerapan rumah subsidi.
Inilah dilema yang harus dipecahkan bersama. Di satu sisi, pengembang butuh harga yang layak agar bisnis rumah subsidi tetap berjalan. Di sisi lain, masyarakat butuh harga yang terjangkau agar bisa membeli rumah. Pemerintah berada di tengah, dengan tanggung jawab memastikan kedua sisi ini tetap seimbang.
Jika tidak ada solusi, bukan tidak mungkin pengembang akan beralih ke proyek komersial yang lebih menguntungkan. Dan jika itu terjadi, siapa lagi yang akan membangun rumah untuk MBR?
