Lahan Sawah Dilindungi Bikin Rumah Subsidi Sulit Dibangun, Pengembang Gigit Jari
Ada satu masalah yang jarang dibicarakan ketika kita membahas lesunya penjualan rumah subsidi: lahan. Bukan sekadar soal daya beli yang melemah, tetapi juga soal ketersediaan tanah yang benar-benar bisa dibangun.
Selama ini, fokus diskusi lebih banyak tertuju pada sisi permintaan daya beli masyarakat yang lesu, akses kredit yang terbatas, dan perubahan gaya hidup generasi muda. Padahal, di sisi hulu, para pengembang justru tengah bergulat dengan persoalan mendasar: di mana mereka harus membangun?
LSD: Kebijakan yang Berdampak Luas
Kebijakan Lahan Sawah Dilindungi (LSD) menjadi salah satu batu sandungan utama. Aturan ini bertujuan melindungi lahan pertanian dari alih fungsi, sebuah kebijakan yang tentu penting untuk ketahanan pangan nasional. Tapi di sisi lain, kebijakan ini juga mempersempit ruang gerak pengembang yang selama ini mengandalkan lahan di pinggiran kota untuk membangun rumah subsidi.
Ketua Umum DPP Apersi, Deddy Indrasetiawan, mengungkapkan bahwa realisasi rumah subsidi pada semester I 2026 mengalami penurunan 24 persen dibanding semester I-2025. Salah satu penyebab utamanya adalah kebijakan LSD yang mempersulit penerbitan perizinan dan sertifikat.
Wilayah Jawa Barat dan Banten, khususnya Kabupaten Tangerang, menjadi daerah dengan dampak terberat akibat tumpang tindih zonasi ini. Lahan yang sudah dibeli pengembang, tiba-tiba masuk ke dalam kategori LSD dan tidak bisa dibangun.
Pengembang Sudah Beli Lahan, tapi Tak Bisa Membangun
Situasi ini menciptakan dilema yang sangat menyakitkan bagi pengembang. Mereka sudah mengeluarkan biaya untuk membeli lahan, tetapi tidak bisa memulai konstruksi karena status lahan yang bermasalah. Modal tertahan, sementara cicilan dan biaya operasional tetap berjalan.
Dalam sebuah diskusi, Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman, Maruarar Sirait, bahkan mengingatkan para pengembang agar tidak lagi membeli lahan secara “kucing dalam karung” yakni membeli tanpa memastikan status zonasi dan legalitas lahan terlebih dahulu. Ia menuntut penetapan batas zonasi rumah subsidi secara transparan dan detail hingga tingkat kabupaten/kota, lengkap dengan kepastian posisi serta luas hektarannya.
“Misalnya di Jawa Barat atau Jawa Tengah, dijelaskan saja daerah untuk rumah subsidi di mana dan berapa hektar,” ujarnya.
Solusi Vertikal sebagai Jalan Keluar?
Keterbatasan lahan di perkotaan telah mendorong pemerintah untuk mulai mempertimbangkan solusi hunian vertikal. Kementerian PKP bersama Pemerintah Kota Bandung, misalnya, telah menggelar rapat dan kunjungan lapangan untuk membahas potensi lahan pembangunan hunian vertikal subsidi di wilayah Kota Bandung.
Rapat ini bertujuan menjawab tantangan keterbatasan lahan perkotaan dan tingginya backlog perumahan yang belum terlayani. Dari empat lokasi usulan, akan dipilih lokasi prioritas utama berdasarkan urutan prioritas, didukung survei kebutuhan fasilitas umum dan sosial serta analisis demand yang mendalam.
Pendekatan ini memang menjanjikan, terutama untuk kota-kota besar di mana lahan horizontal sudah sangat langka. Tapi membangun rumah susun subsidi bukan tanpa tantangan. Biaya konstruksi per unit bisa lebih tinggi, dan proses pembangunannya lebih rumit. Belum lagi, tidak semua MBR terbiasa tinggal di hunian vertikal dengan segala keterbatasannya.
SKB Dua Menteri: Harapan Baru?
Pemerintah sebenarnya sudah mencoba mengatasi masalah ini. Pada April 2026, pemerintah menerbitkan Surat Keputusan Bersama (SKB) dua menteri yang memungkinkan lahan yang sebelumnya terkendala secara administratif akibat kebijakan LSD untuk dapat diproses kembali perizinannya, sepanjang memenuhi aspek kelayakan lingkungan dan mendapat rekomendasi kepala daerah.
Langkah ini patut diapresiasi. Tapi implementasinya di lapangan masih perlu diuji. Apakah SKB ini benar-benar mempercepat proses perizinan? Atau justru menambah lapisan birokrasi baru yang membuat pengembang semakin enggan?
Krisis yang Tidak Bisa Diabaikan
Krisis lahan untuk rumah subsidi adalah masalah yang tidak bisa diabaikan. Selama lahan sulit didapat, pasokan rumah subsidi akan terus tersendat. Selama pasokan tersendat, harga rumah akan tetap tinggi atau pengembang akan beralih ke proyek komersial yang lebih menguntungkan.
Backlog kepemilikan rumah yang masih mencapai 9,29 juta rumah tangga pada 2026 adalah angka yang tidak bisa dibiarkan terus bertahan. Setiap tahun, kebutuhan akan rumah terus bertambah, sementara ketersediaan lahan yang layak untuk membangun semakin terbatas.
Diperlukan pendekatan yang lebih holistik. Pemerintah pusat dan daerah perlu duduk bersama, memetakan lahan yang benar-benar bisa dibangun, dan memastikan bahwa kebijakan perlindungan lahan pertanian tidak berbenturan dengan kebutuhan penyediaan hunian layak bagi rakyat. Karena pada akhirnya, baik pangan maupun papan adalah kebutuhan dasar yang tidak bisa dikorbankan salah satunya.
