Rumah Subsidi dan Daya Beli yang Tersendat: Ketika Harga Terjangkau Tak Lagi Cukup
Ada paradoks yang sedang terjadi di pasar perumahan Indonesia. Di satu sisi, jutaan orang masih belum punya rumah. Di sisi lain, rumah subsidi yang harganya sudah ditekan sedemikian rupa justru tidak laku. Ini bukan soal pasokan yang kurang, bukan soal harga yang mahal. Ini soal sesuatu yang lebih mendasar: kemampuan orang untuk membeli sudah benar-benar tergerus.
Penjualan rumah subsidi di 2026 merosot tajam. Bahkan, sejumlah pengembang menyebut kondisi saat ini lebih buruk daripada era pandemi Covid-19. Ari Tri Priyono, Ketua Umum DPP Himperra, mengaku bahwa teman-teman pengembang di lapangan sudah angkat tangan. “Kalau kata teman-teman yang lain ini lebih buruk dari Covid. Covid itu kita masih bisa tumbuh. Kalau ini benar-benar sulit,” ujarnya.
Angka yang Berbicara
Data BP Tapera mencatat realisasi Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) hingga akhir September 2026 baru menyentuh 161.746 unit, atau sekitar 46,2 persen dari target tahunan 350.000 unit. Artinya, tersisa kurang dari tiga bulan untuk mengejar sisa 188.000 unit yang belum terserap. Sesuatu yang praktis mustahil jika melihat tren permintaan yang terus melemah.
Yang membuat kondisi ini terasa lebih pahit, sektor rumah subsidi justru punya backlog kepemilikan rumah yang mencapai 9,29 juta rumah tangga. Sementara backlog kelayakhunian menembus 18,01 juta rumah tangga. Kebutuhannya ada. Pasarnya ada. Tapi kemampuan finansial untuk mengubah kebutuhan itu menjadi transaksi yang riil, itulah yang hilang.
Akar Masalah: Bukan Pasokan, Tapi Permintaan
Selama ini, kebijakan perumahan pemerintah lebih banyak berfokus pada sisi pasokan. Suku bunga KPR subsidi ditahan di angka 5 persen, tenor diperpanjang, berbagai insentif fiskal digelontorkan. Tapi semua itu gagal mengurai sumbatan utama di sisi permintaan: daya beli riil masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang terus tergerus.
Ari dari Himperra menyebutnya dengan gamblang. “Kalau kami diskusi di pengembang, masalah kita itu bukan di supply. Kita bisa bangun berapa saja. Yang penting buat kita malah demand-nya. Jadi yang masalah justru pembelinya,” katanya.
Ini juga tercermin dari perilaku konsumen. Ketua Umum Asprumnas, Muhammad Syawali Pratna, menyoroti bahwa masyarakat saat ini lebih memilih “wait and see”. Mereka menunggu kenaikan gaji, menunggu bisnis lancar, sebelum berani mengambil cicilan jangka panjang. “Daya beli kan menurun, masyarakat memilih untuk wait and see,” ujarnya.
Fenomena “Makan Tabungan”
Tekanan terhadap daya beli kelas menengah bawah terlihat jelas dari data perbankan. Pertumbuhan simpanan nasabah dengan nominal di bawah Rp100 juta melambat menjadi sekitar 4,7 persen secara tahunan pada Juli 2026, turun dari 5,2 persen pada bulan sebelumnya.
Angka itu mungkin terlihat kecil, tapi maknanya besar. Pengamat perbankan dari LPPI, Trioksa Siahaan, menjelaskan bahwa perlambatan ini mengindikasikan sebagian masyarakat terpaksa menggunakan dana simpanan untuk memenuhi kebutuhan sehari-hari. Fenomena ini kerap disebut sebagai “makan tabungan”. “Karena daya beli yang belum membaik sehingga kelas menengah masih lesu dan dampaknya fenomena makan tabungan tidak bisa dihindari,” ujarnya.
Ketika orang sudah harus menguras tabungan hanya untuk bertahan hidup, membeli rumah bahkan rumah subsidi sekalipun menjadi kemewahan yang tidak terjangkau.
Kebijakan Baru: Solusi atau Tambal Sulam?
Pemerintah sebenarnya tidak tinggal diam. Presiden Prabowo Subianto baru saja menyetujui skema baru KPR bersubsidi dengan bunga 6 persen untuk pekerja berpenghasilan tetap hingga Rp17 juta per bulan, dengan harga rumah maksimal Rp500 juta.
Kebijakan ini menyasar kelompok yang disebut sebagai “missing middle” masyarakat kelas menengah yang penghasilannya terlalu tinggi untuk masuk kriteria MBR, tapi terlalu rendah untuk nyaman membeli rumah komersial di kota besar.
Deddy Indrasetiawan dari Apersi menilai kebijakan ini bisa menjadi relaksasi yang mendongkrak pasar. “Sekarang kan kita tahu benar-benar lagi turun realisasi rumah subsidi. Itu salah satu relaksasi yang bisa meningkatkan pasar properti,” ujarnya.
Tapi Apakah Ini Cukup?
Ada beberapa catatan kritis. Pertama, lokasi. Rumah subsidi sering kali dibangun di pinggiran kota yang jauh dari pusat kerja. Ekonom Mohammad Faisal menekankan bahwa keterjangkauan rumah tidak bisa diukur hanya dari cicilan bulanan. Biaya transportasi yang membengkak bisa mengeliminasi efisiensi harga hunian di pinggiran.
Kedua, harga bahan bangunan yang terus naik sementara batas harga rumah subsidi belum disesuaikan. Ari dari Himperra mengungkapkan bahwa margin pengembang rumah subsidi sudah sangat tipis. “Begitu bahan naik, udah lah,” katanya.
Ketiga, kepercayaan pasar. Meskipun OJK sudah memberikan relaksasi SLIK untuk tunggakan di bawah Rp1 juta, bank masih terlihat ragu. “Kita tidak melihat ada pergerakan signifikan dari sebelum ada kebijakan itu dengan setelahnya,” ujar Ari.
Jalan ke Depan
Rumah subsidi dan daya beli adalah dua sisi mata uang yang tidak bisa dipisahkan. Selama daya beli masyarakat belum pulih, sebanyak apa pun rumah yang dibangun dan semurah apa pun cicilannya, transaksi tetap akan tersendat.
Kebijakan perlu bergeser dari sekadar “cheap housing” menuju “affordable housing” hunian yang tidak hanya murah secara harga, tapi juga terjangkau secara total biaya hidup. Itu berarti mempertimbangkan lokasi, akses transportasi publik, dan ketersediaan lapangan kerja di sekitar kawasan hunian.
Pemerintah punya alat fiskal dan moneter yang cukup. Pertanyaannya bukan lagi soal kemampuan menyediakan insentif, tapi soal keberanian untuk mengakui bahwa masalahnya bukan di pasokan. Masalahnya ada di kantong rakyat yang semakin tipis.
